Hipotecas injustas y dación en pago.

No siempre lo justo es legal ni lo legal es justo. En la actualidad miles de familias se ven abocadas por culpa de la crisis a un problema aun mayor y mas cruel. Perderán su vivienda por el impago de la hipoteca y aun así quedaran endeudadas de por vida sin, en muchos casos, poder rehacerse.

En el imaginario colectivo pensamos que cuando formalizamos una hipoteca para comprar nuestra casa, si no la pagamos perdemos la vivienda. Lo que casi nadie entiende es que si tienes la desgracia de no pagar la hipoteca cae sobre ti una losa, primero que pierdes la vivienda, segunda que la deuda se incrementa por gastos judiciales y tercero que con la ejecución de la vivienda no pagas casi nada de lo que adeudas

Voy a explicarlo mas clarito. Imaginemos que un banco nos da un préstamo, digamos de 200.000 euros para comprar nuestra casa y unos años después no podemos pagar nuestra hipoteca. Nos demandaran y comienza el calvario.

La demanda, con independencia de cuanto hayamos pagado, en nuestro ejemplo vamos a presuponer que hemos pagado 50.000 euros, como decíamos la demanda se tasara conforme al préstamo original, en esa demanda ya tendremos unos costes judiciales, procuradores, abogados, certificados, registradores de la propiedad, notarios, gestorias etc, que nos incrementa la deuda sin despeinarse nadie en otros 60.000 euros.

Una vez embargados, debemos 150.000 euros + 60.000 euros de costas judiciales = 210.000 euros ¡mas que el prestamo que pedimos inicialmente.

Después del embargo llega la subasta, que, claro esta, llega siempre no se sabe por que, desierta, siempre no, solo un 90% y en este caso de subasta desierta el banco se queda la casa por valor del 50% de tasación. Pero ojo, ¿Que tasación?, lo inteligente seria pensar que si la tasaron en 200.000 euros cuando la compraste ahora el 50% son 100.000 euros, con lo que “solo” deberías al banco 50.000 euros mas los bestiales gastos judiciales de todos los señores de corbata que se lucran de este negocio de buitres y cuervos, pero no, la tasación es otra, es mas “legal” mas “conforme a ley” es una tasación que nada tiene que ver con el precio de mercado, es decir, es mas que probable que el banco se quede la casa por un valor de 40.000 euros.

La situación es que, debíamos 150.000 euros que le restamos los 40.000 euros del embargo y le sumamos los 60.000 euros resultara que hemos perdido nuestra casa y le debemos al banco 170.000 euros.

Pese a que estos procedimientos son legales, no son justos.

Se esta hablando estos días del concepto de dación en pago, rechazado por PP+SOE en el reciente debate sobre el estado de la nación para paliar un serio problema.

Una dación en pago es la idea que, llegado el doloroso trance que el hipotecado no puede pagar la hipoteca, simplemente entrega en propiedad el bien para saldar su deuda. Fácil, sencillo, barato, sin costas judiciales y sin engorros para nadie. El problema es que seria una intervención estatal en los contratos de particulares, se estaría atacando al principio de seguridad jurídica que debe protegernos a todos, incluido a los bancos, de nuestros intereses y acuerdos firmados.

Lo triste del asunto, es que la ley contempla esta opcion en hipotecas nuevas, pero los bancos solo ofrecen esta opción... ¡ a extranjeros ! ¿por que?, por que en caso de impago de la hipoteca y ante el riesgo que el hipotecado abandone el pais, se quedan la casa igual y como saben que no van a cobrar, se ahorran los gastos judiciales, que si no los paga el hipotecado los pagara el banco.

La dación en pago retroactiva como pedian los del 15M es un poco delicada, en la situación actual pondría en riesgo los bancos y la estabilidad financiera ademas con un elemento antidemocratico, la intervención de un contrato legal entre particulares.

Sin embargo si podría hacerse una ley que forzara la dación en pago cono norma general, Alemania, EEUU y en cierta medida Francia ya lo hacen. (no tantos países como se comenta). Los que tenemos alguna edad podemos recordar que hace 25 años, solo se hipotecaba el 70 u 80% del valor de tasación, siendo el 20 o 30% entregado “en mano” la garantía de beneficio del banco si algo saliera mal.

Pero hacer una ley no soluciona el problema actual. ¿Que propongo yo?, quizás equivocadamente. Propongo una formula medio socialista (si, aun me quedan retazos marxistas) y medio liberal. Mi idea es que si un ciudadano no puede pagar su hipoteca, el estado podría adquirír tanto el bien como la hipoteca. Convirtiendo el hipotecado en alquilado. ¿Por que ganan todos?

• Gana el banco que se quita de encima una hipoteca de dudoso cobro.
• Gana la justicia por que se ahorra tiempo y dinero en procesos.
• Gana el ciudadano que no se arruina de por vida, sigue en su casa de alquiler (o se va a otro sitio)
• Gana el ciudadano colectivamente como estado, por que compra bienes a buen precio (lo que quede por pagar de hipoteca) y mas adelante lo puede revender con plusvalía (aquí habría que evitar la corrupción)
  

En realidad perderían los cuervos y buitres de corbata que son los que aumentan indecorosamente los costes en este mundo hipotecario.